作者：尹柏

公司出品：亞洲宏說

公募 REITs 又有重磅消息！

嘉實京東倉儲基礎(chǔ)建設(shè) REIT 將于 2 月 8 日上市，做為首單民企倉儲物流公募 REITs，該產(chǎn)品自申報以來便備受關(guān)注，發(fā)行期間更是吸引近 720 億資金、超 126 倍認(rèn)購。

消費市場之所以熱情高漲，也正是源于嘉實京東倉儲基礎(chǔ)建設(shè) REIT 做為倉儲物流賽車場的代表作，極具稀缺性，在長坡厚雪的熱門賽車場進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，中長期投資收益穩(wěn)定可期。

01

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展高延展性成為強(qiáng)支撐力

首先，是從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)。

最新信息表明，2022 年中國亞洲地區(qū)生產(chǎn)總值超 120 萬億，同比快速增長 3%。并且，中國社科院綜合各方面情況預(yù)測，2023 年中國 GDP 增長速度或?qū)⒅?5% 左右。

從最直觀的信息可以看出，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展頂住壓力展現(xiàn)出強(qiáng)勁延展性與堅挺活力，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長動能回升、衰退預(yù)期強(qiáng)烈，將在宏觀層面對物流領(lǐng)域發(fā)展形成堅實支撐力。與此同時，做為亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長最快的國家，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對物流服務(wù)的消費市場需求亦是堅挺。

依照物流費用開支排序，早在 2016 年中國便已少于美國，成為亞洲最小的物流消費市場。

近年來，亞洲地區(qū)物流總量仍保持穩(wěn)步提升。2021 年信息表明，中國物流費用開支達(dá) 16.7 萬億，物流費用占 GDP 比例為 14.6%，領(lǐng)域規(guī)模大，且 2020 年 -2025 年全國物流費用開支的預(yù)期復(fù)合快速增長率少于 5%，物流領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)快速快速增長。

可是一定程度上，亞洲地區(qū)物流費用占 GDP 比重雖然已從 2010 年的 17.4% 下降至 14.6%，但物流效率仍處在較低水平，現(xiàn)階段倉儲物流的自動化與智能化成為關(guān)鍵突破口。

根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量到 2035 年翻一番的總目標(biāo)，今后十余年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長速度仍將位居亞洲前列，經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費市場需求的持續(xù)擴(kuò)張將繼續(xù)促進(jìn)物流領(lǐng)域的快速發(fā)展，而倉儲物流智能化加速轉(zhuǎn)型，也可助力包括制造業(yè)在內(nèi)的諸多領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)降本增效。

02

領(lǐng)域快速增長內(nèi)部空間大形成穩(wěn)抓手

伴隨政策支持、制造升級，中國做為亞洲最小且增長速度最快的B2C消費市場，共振消費衰退利好刺激，倉儲物流仍存巨大快速增長內(nèi)部空間。

過去數(shù)年，B2C領(lǐng)域推動物流領(lǐng)域迭代發(fā)展，帶動倉儲物流消費市場需求持續(xù)高速快速增長。倉儲物流做為物流領(lǐng)域發(fā)展的基石，對促進(jìn)物流領(lǐng)域發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。

但與國外成熟消費市場相比，亞洲地區(qū)倉儲物流仍處在快速快速增長的階段，今后消費市場需求快速增長可期。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，美國、日本等成熟消費市場的人均倉儲物流占地面積約 4 萬平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉儲物流占地面積約 1-2 萬平方米，至 2021 年中國人均倉儲物流占地面積已近 0.7 萬平方米，意味著亞洲地區(qū)倉儲物流消費市場發(fā)展仍具備很大潛力。

國家郵政局信息表明，2022 年全國快遞業(yè)務(wù)規(guī)模累計完成達(dá) 1105.8 億人次，營收完成 1.06 萬億，并預(yù)計 2023 年郵政領(lǐng)域寄遞業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)快速增長，快遞營收完成 1.13 萬億，同比快速增長 7% 左右。

相對于 2012 年全國快遞業(yè)務(wù)規(guī)模 56.85 億人次，在 10 年的時間中快速增長少于 18 倍。隨著日均快遞件量少于 3 億人次，依靠人力進(jìn)行分揀、運送已遠(yuǎn)不能及。

若以RPD60DX倉排序，戴德梁行信息表明，截至 2022 年二季度末，中亞洲地區(qū)地RPD60DX倉存量占地面積為 9497 萬萬平方米，占總物流倉儲公共設(shè)施比重已近 8%，仍有巨大結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)部空間，且制造業(yè)對于RPD60DX倉消費市場需求表現(xiàn)堅挺。

03

入池資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)提供嚴(yán)保障

此次嘉實京東倉儲基礎(chǔ)建設(shè) REIT 的入池資產(chǎn)，位于國家級物流節(jié)點的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區(qū)的廊坊市，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

京東 " 亞洲一號 " 可謂是現(xiàn)代化RPD60DX準(zhǔn)倉庫的代表作，具有智能化的立體倉庫、堆垛機(jī)械、交叉到發(fā)線、智能分揀機(jī)、自動運送輕工業(yè)機(jī)器、智慧物流機(jī)器等先進(jìn)的智能化裝置。

相對于普通物流倉儲的經(jīng)營粗放、集約化程度低、勞動密集性強(qiáng)、園區(qū)環(huán)境較復(fù)雜、升級改造難度大，RPD60DX倉具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用排序機(jī)、自動化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，實現(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高工作效率和準(zhǔn)確性。

京東物流做為中國最小的一體化供應(yīng)鏈物流服務(wù)商，及 3 座物流園區(qū)租戶，覆蓋中國幾乎所有區(qū)縣的物流公共設(shè)施產(chǎn)業(yè)布局。

并且，截至 2022 年 9 月，京東集團(tuán)公司做為中國最小的零售集團(tuán)公司，活躍用戶數(shù)少于 5.88 億，京東自營的當(dāng)日達(dá)和次日達(dá)線上訂單，均需依托于其構(gòu)建的龐大物流倉儲網(wǎng)絡(luò)。

目前，京東物流的租約長度為 5 年 -6 年，高于領(lǐng)域平均水平 3 年，穩(wěn)定性較高。同時，房租快速增長率為 2-3%，出租率為 100%，折現(xiàn)率為 8%，產(chǎn)品對于基礎(chǔ)建設(shè)資產(chǎn)估值處在合理區(qū)間。

招募說明書表明，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)建設(shè) REIT 在 2023 年度可供分配金額預(yù)計為 7026.29 萬元，以擬募集資金金額 16.38 億元排序，2023 年度凈現(xiàn)金分派率將達(dá)到 4 %。

04

投資投資收益明顯體現(xiàn)高價值

縱觀亞洲地區(qū)及亞洲 REITs 發(fā)展，倉儲物流均是 REITs 重點產(chǎn)業(yè)布局的賽車場之一。

從海外 REITs 發(fā)展經(jīng)驗看，以倉儲物流為主的美國輕工業(yè) REITs 市值占比從 2010 年約 5%，提升至 2020 年的 11%。最新信息表明，即便 2022 年美國 REITs 消費市場遭受大幅降溫，但輕工業(yè)物流 REITs 受益于供需緊張、房租快速增長，仍保持延展性。

再以新加坡豐樹集團(tuán)公司為例，做為亞洲地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、管理集團(tuán)公司，目前已在新加坡交易所上市 3 只 REITs。其中，豐樹物流 Mapletree Logistics Trust ( MLT ) 做為聚焦亞太區(qū)物流倉儲公共設(shè)施投資運營的 REITs，從上市至 2021 年資本利得為 184%，含股息的總回報為 345%，中長期持有投資收益明顯。

而如豐樹、安博、大眾倉儲等的倉儲物流代表企業(yè)，在各國對 REITs 的大力扶植下，以基金化做為支撐力，加速規(guī)模擴(kuò)張，從而搶得物流地產(chǎn)開發(fā)先機(jī)，也為投資人帶來穩(wěn)定甚至超額的目標(biāo)股息投資收益。

目前，中國倉儲物流 REITs 尚處在發(fā)展初期，該賽車場今后亦將成長為投資者重點配置領(lǐng)域。

需要提及的是，公募 REITs 的投資收益特征相對穩(wěn)健且具備可供分配投資收益強(qiáng)制股息機(jī)制，相對于短期操作波動獲益，更適合中長期持有。嘉實京東倉儲基礎(chǔ)建設(shè) REIT 將于 2 月 8 日正式上市，敬請關(guān)注！

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