樂居財經 徐迪 2月8日，仲量聯行發布研報，深度闡釋北京物流商業地產消費市場提速對消費市場格局的影響。

??報告稱，最近二十年間，北京物流商業地產消費市場因供應不足疊加市場需求旺盛，而中長期維持供不應求勢頭。即便近五年全國經濟承壓、消費市場波動加大，北京物流商業地產消費市場仍連年逆勢增長。2022年，北京市迎了二十年來首次大批土拍沖高，在今后五年，物流商業地產消費市場將迎大規模供應沖高，將淪為二十年來最重要的轉捩點，充分釋放被中長期抑制的市場需求發展潛力。

??大規模沖高將超越發展難題，增添大興機場和平谷兩個全新子消費市場

??自2016年以來，北京物流工業用地一直較為短缺，倉儲工程項目供應受到極大限制，供不應求是消費市場主旋律。全區近二十年入市追加供應僅150余萬平方米，80%以上為2014年前拍得地塊所開發，土地短缺與較長的施工期大幅下滑了規模擴張的進程，進一步壓縮了北京消費市場的承載發展潛力。

??2022年，北京市迎了二十年來首次大批土拍沖高，至今成交的非保倉儲工業用地大于最近二十年成交規模的總和。供應資金缺口造成的消費市場規模躍遷難題現狀有望超越，在兩到五年新工程項目開發施工期的等待后，追加供應將會迅速承接消費市場中被壓抑的市場需求。

??預計2023-2025年將有123萬平方米的追加供應入市，約為北京現階段物流商業地產消費市場總規模的50%。大規模供應大潮分布全區，并發展出兩個新興物流子消費市場——大興機場（BDIA）和平谷，將在今年進入發展孕育期。2022年新拍出的四宗W1類物流工業用地，全部集中在這兩個子消費市場，其中109，209萬平方米位于大興區禮賢鎮，其余的173，417萬平方米位于京平公轉鐵綜合物流交通樞紐產業園。根據政策總體規劃，今后還將有更多物流工業用地在大興和平谷持續沖高，逐步緩解北京供需矛盾，以更多優質物流倉儲空間填補產業發展市場需求。

??大興機場子消費市場依托其豐富的航空運輸資源與京內市場需求儲備，將對標順義空港（BALP）子消費市場，淪為全區高端子消費市場之一。做為政府總體規劃中的國際性物流交通樞紐，順豐、京東等主流開發商早在2021年就開始布局BDIA，現階段順豐華北智慧物流總部基地和京東5G智能物流園即將完工入市。原BALP子消費市場部分物流租戶為滿足新航線業務需要，已將部分倉儲點南遷，淪為BDIA首批獲批市場需求。

??平麥子消費市場將依附于 “公鐵水航”多式聯運的特色交通優勢和國家政策支持，逐漸發展淪為最具價格競爭優勢的子消費市場。做為首都政策總體規劃中的物流高地，今后的供應波峰核心，平麥子消費市場現在雖規模尚小，但以普洛斯、京東、東久新宜為代表的等11家頭部物流企業已在2022年于平谷區簽約獲批。總投資額達到304億元，占地面積約190萬平方米，多個早期拿地的工程項目現階段已處于在建狀態。預計平麥子消費市場的承載力、吸引力、影響力將在今后五年迅速形成規模，以低房租、高服務品質淪為北京物流商業地產消費市場極具競爭優勢的區域。

??消費市場提速后招攬力依然迅猛，遠期將再次出現供不應求

??中短期內，北京物流商業地產消費市場提速會給環京帶中緊靠北京的部分物流工程項目增添一定空置壓力，但仲量聯行認為2023-2025年的大規模供應大潮結束后，北京仍然會維持供不應求勢頭。

??做為經濟規模較大的一線城市，北京物流商業地產消費市場具備迅猛的自生市場需求儲備與廣闊的發展空間。做為與北京市場需求總規模相似的城市，上海的物流商業地產消費市場總規模現階段約為756萬左右，空置為9.6%。提速后，北京物流商業地產消費市場總規模預計將達到約393萬，也僅為上海現有規模的51.98%。上海的發展經驗證明，即使在提速后，北京物流商業地產消費市場仍有非常大的資金缺口。從中長期上看，市場需求在保證北京高質量發展的同時，依然會外溢到環京帶中天津、廊坊等城市。

??仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“整體上看，雖然追加供應規模較大，但北京凈招攬量一直維持在較高水平，最近五年追加供應和凈招攬量始終維持在5:4左右，根據以往的數據上看，新工程項目預計將在一年內被快速去化，不會給消費市場增添中長期壓力，空置在今后五年將維持10%以下的健康水平。”

??從細分子消費市場上看，因為追加供應主要集中在新區域，所以不會與幾個現有功能各具特色的核心子消費市場產生顯著競爭。各子消費市場在今后將會維持健康發展步調，整體房租在今后五年將維持增長勢頭，只是處于規模消納期內的全區房租增幅將略有下滑。

??米陽認為：“提速將給北京物流消費市場增添巨大的存量機會，釋放之前被有限的供應所抑制的迅猛市場需求，在短期內改變現有消費市場格局。眾多新工程項目的入市在提高全區倉儲服務水平，帶動房租上漲的同時，也將為投資消費市場增添更多可選物流標的，吸引存量資金入市，進一步促進北京物流商業地產消費市場蓬勃發展。我們相信2023年不僅是北京物流商業地產消費市場的重要轉捩點，也是這座超一線城市在物流領域的新起點。”

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