【經濟檢視】商品房出租合約需網簽、備案影響幾何學？

　　自9月起，在北京買房需進行合約網簽和備案備案。這一新規來源于全國首家完善商品房出租的全國性法律法規《北京市商品房出租法律法規》(以下簡稱《法律法規》)。根據《法律法規》，北京市將建立健全商品房出租管理平臺，為出租被告提供商品房出租合約網簽、備案備案、信息查詢和錄入等服務。承租人應在買房合約簽定30日內，登記商品房出租備案備案；從事商品房出租經營的民營企業、房地產Amuse機構通過商品房出租管理平臺完成出租合約網簽，自動提交備案備案。

　　作為公平民事市場主體間的協議，合約滿足市場主體適格、意思表示真實、不違反法律法律法規和社會公序良俗等要件，即為依法成立。那么，對于商品房出租合約而言，《法律法規》為何更進一步提出備案備案要求，鼓勵通過商品房出租管理平臺完成商品房出租合約簽約備案？

　　從現實情況看，長期以來，出于監管審查、避免“一房二賣”等需要，商品房買賣網簽備案已成為社會共識。而買房涉及平衡定居權，同樣屬于民生范疇，但商品房出租合約卻往往由承租人和租客雙方或經由中介私下簽定。

　　在出租關系中，租客一般處于相對弱勢地位。隨便布勞德、克扣停車費、暴力行為清退、商業地產公寓暴雷、二房東攜款跑路等商品房出租市場有失完善的現象動搖著租客本應享有的合法權益確保。北京市住建委有關負責人表示，從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是租客合法權益受到侵害。

　　正是在此基礎上，《法律法規》在民法典公平保護被告的原則下，從定居條件、安全確保、平衡房租、糾紛調處等方面更進一步突出對租客定居合法權益的確保。例如，對于租客普遍關心的提早收房、隨便提價等問題，《法律法規》明確規定，不得實行停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式，或是實行暴力行為、威脅等非法方式，提早收回出租商品房；商品房房租明顯上漲或是有可能明顯上漲時，市人民政府可以實行提價申報、限定房租或是房租漲幅等價格干預措施，平衡房租水平。

　　商品房出租合約網簽備案，有助于將上述房租和停車費數額、出租到期日、解除合約的合理告知到期日等與租客合法權益密切相關的內容“白紙黑字”高高于合約示范文本中，使得定居的安全性和平衡性、房租和停車費的收取等全部進入監管視野之內，方便有關部門實施更有力有效的監管。

　　此外，《法律法規》明確規定商品房出租民營企業、房地產Amuse機構應具備相應的資金、人員和管理能力且進行備案備案，個人轉租商品房超過明確規定數量應申請商品房出租民營企業設立備案并備案，精準打擊了黑中介、“二房東”的不法行為，更進一步完善了商品房出租市場秩序。

　　作為首家將“租并購舉”寫入地方立法的城市，北京市出臺《法律法規》有利于引導買房市場健康有序發展，加快完善租并購舉的商品房體系。而要實現租并購舉，租售同權是題中之義。

　　不同于房屋產權所有人，在商品房出租合約尚未實施網簽備案之前，租客登記各項業務存在諸多不便。當經過網簽備案，租客憑借商品房出租合約備案備案編號，便可以登記申領定居證、積分落戶、公積金提取等社會保障事項。可見，商品房出租合約網簽，在保護租客合法權益的同時，更為租客獲得均衡的社會保障提供了確保。

　　時斕娜

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