日前，鄭州、武漢、北京等地陸續頒布買房消費市場新規，加大商品房出租資本金監管力度，確保買房消費市場房租安全。業內表示，隨著監管趨緊，買房消費市場完善化可望持續提高，房客資本金安全性可望得到進一步確保。

　　加強房租監管

　　9月2日，鄭州市房屋出租網絡平臺上線“商品房出租資本金監管功能”，標志著鄭州市房屋出租網絡平臺商品房出租資本金監管模塊開發建設工作已完成，正式啟動投入使用。業內表示，該項工作全面推開后，廣大買房群眾可在市房屋出租網絡平臺選擇已接受商品房出租資本金監管的民營企業，申請商品房出租資本金監管相關業務，出租被告的資本金安全及合法權益將會得到有效確保。

　　鄭州市商品房確保和房地產管理處出租處相關負責人介紹，如出租雙方對停車費的處置存在爭議，可透過有關部門進行調解，雙方達成一致后形成書面文檔，監管銀行將按照文檔內容對停車費進行處理。

　　8月30日，鄭州市商品房確保和房地產管理處官網發文，根據鄭州市商品房出租資本金監管工作安排，已在消費市場監管部門登記注冊但尚未按照《鄭州市商品房出租資本金監管辦法(試行)》要求完成商品房出租資本金監管金融資產管理業務開辦工作的商品房出租民營企業，務必于9月1日前完成金融資產管理業務開辦工作。各商品房出租民營企業應選擇一家與鄭州市房屋出租服務網絡平臺對接的監管銀行，開辦唯一的監管專屬帳戶，并按要求將房客繳納的房租、停車費列入監管。新登記注冊的商品房出租民營企業應在登記注冊后10個工作日內開戶監管專屬帳戶。

　　后期，鄭州市將會對商品房出租民營企業是否開辦金融資產管理業務列入“雙隨機、一公開”檢查。對于未開戶金融資產管理業務的民營企業，將依規向社會公示，嚴禁進行商品房出租民營企業登記，嚴禁認定為完善化商品房出租民營企業享受稅收優惠，嚴禁享受財政獎補資本金支持，并依法抄送發改委、網信、稅務等部門實施聯合懲戒，以凈化消費市場環境。

　　對此，業內分析認為，在出租關系中，房客通常處于相對弱勢地位。從多年來的監管實踐來看，90%以上的舉報反映的是房客權益受到侵害。目前商品房出租消費市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，商品房出租民營企業運營的規模(B2C)占比較小，房租調控的手段少、難度大。上述政策將對維護消費市場穩定起到積極作用。

　　嚴格完善消費市場秩序

　　9月1日，《北京市商品房出租條例》正式實施，明確培育發展商品房出租消費市場，支持居民透過出租方式解決商品房問題、改善定居條件。將出租商品房列入商品房發展規劃。嚴格完善消費市場秩序，明確利用非定居增量土地建設的出租商品房、利用非定居增量房屋改建的出租商品房、利用集體建設用地建設的出租商品房、土地出讓相關文檔明確要求用于出租的商品房等，嚴禁銷售、變相銷售，嚴禁用于出租短租商品房，并設定了較重的罰則。

　　針對舉報舉報反映較多的克扣房租停車費、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等消費市場亂象，《北京市商品房出租條例》要求，嚴管“房租貸”，金融機構發放房租銀行貸款應以登記的出租合約為依據，劃入房客帳戶；銀行貸款金額嚴禁高于出租合約金額，銀行貸款期限嚴禁少于出租合約期限，發放銀行貸款頻率應與房客支付房租頻率匹配。此外，出租民營企業繳納停車費通常嚴禁少于一個月房租并須透過第三方專屬帳戶托管，單次繳納房租數額通常嚴禁少于三個月房租，超收的房租應列入監管；經紀機構繳納手續費通常嚴禁少于一個月房租，并且合約期滿被告續約的，經紀機構嚴禁再次繳納手續費。

　　在此之前，武漢頒布新規，進一步加強商品房出租消費市場監管，完善商品房出租民營企業經營行為，確保商品房出租被告合法權益。未開辦商品房出租資本金監管專屬帳戶的商品房出租民營企業嚴禁對外發布房源信息。

　　步入新的發展階段

　　今年以來，買房消費市場頻獲政策支持。日前，紅土深圳安家REIT、中金廈門安家REIT、華夏北京確保房REIT作為首批住房出租商品房REITs試點工程項目正式上市，住房出租商品房迎來產業化和完善化發展。

　　據了解，上述三個REITs工程項目金融資產均為住房出租商品房，發行規模總計37.97億元。從確保群體看，深圳與廈門的REITs工程項目主要面向的是新市民和青年人，北京的工程項目主要面向的是城市中低收入且商品房困難人群。從金融資產范圍看，深圳工程項目底層金融資產除住房出租商品房外，還配備商業及地下車庫。

　　北大光華REITs課題組分析認為，住房出租商品房REITs的發展和壯大，有助于改善我國目前以個人供給為主的消費市場結構，促進商品房出租消費市場向產業化、機構化和完善化發展。透過向房客提供需求適配的出租商品房，有利于解決目前商品房出租消費市場存在的供給結構失衡問題。同時，透過提高出租服務水平，穩定出租關系，完善出租消費市場主體行為，確保房客權益，有利于解決租住品質差、租期不穩定等問題。

　　戴德梁行北京公司副總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，首批住房出租商品房REITs打開了一道嶄新的門，為我國住房出租商品房基礎設施金融資產實現“投、融、管、退”再投資的可持續發展，在有效盤活增量出租商品房金融資產、拓寬住房出租商品房融資渠道的實踐中具有重要意義。

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