年報解讀｜營收大增近七成！萬緯物流冷鏈布局領跑行業

時間：2023-04-12 00:40:31來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

3月開始，市場進入年報披露季，各物流企業正陸續交出自己2021年的成績單。作為行業龍頭的萬緯物流，其2021年的成績單如何，始終是市場關注的焦點之一。

3月30日，萬科發布2021年年度報告。縱觀整個年報，我們發現萬科旗下的萬緯物流財務呈現穩定向上的狀況，營收、NOI等核心財務數據均保持高速增長；倉儲規模與冷鏈物流市場規模雙雙躍居全國首位。不難看出，這家創立于2015年，在萬科業務轉型過程中從零孵化的倉儲服務平臺經過近七年的努力，其物流業務已躋身行業第一梯隊。

此外，值得關注的是，年報還顯示萬緯物流于2021年成功引入GIC、淡馬錫等國際知名主權基金的股權戰略，表明萬緯物流的專業能力和市場價值也獲得了國際資本的認可。

文｜冷庫視界

圖｜萬緯物流官網

01 核心財務數據亮眼業績持續實現

高速增長

根據萬科2021年年報，截至2021年底，萬緯物流營收為31.6億元，同比增長 68.9%；NOI 達17.85億元，同比增長54%。值得一提的事，近三年，萬緯的營收和NOI均保持約50%的復合增長率。由此可見，萬緯物流的營收能力、經營效率及效益正持續顯著提升。

具體分類來看，萬緯的高標庫業務貢獻了總營收的六成以上，營業收入達20.6 億元，同比增長 59.8%。

萬緯這項業務為何發展如何迅猛？我們從年報中的另一組數據或能發現端倪：2021年，高標庫穩期的出租率為93%，NOI回報率為6.4%。極高的出租率和NOI回報率體現其優異的經營效率和效益。另據業內人士透露，萬緯已在國內核心物流節點城市形成全國性高標倉儲網絡，可為客戶提供高標準的物流倉儲設施，涵蓋投資選址、開發建設、招商運營、資產管理環節。這些高標倉建設則進一步保障了該業務的營收能力。

占比稍低的冷庫營業收入為11.0 億元，同比增長高達89%。

相較而言，該業務盤子較小，但增長極快。首先歸功于75%的高穩定期使用率及7%的NOI高回報率。其次，據了解，萬緯冷鏈物流采用國際先進的倉庫設計及制冷工程技術，具備完善的全溫層倉儲網絡和運輸資源池，為客戶提供多溫區倉運一體化供應鏈服務，因而其冷庫更受客戶青睞。

02 倉網布局日趨成熟冷鏈物流布局

領跑行業

根據萬科2021年年報顯示，截至2021年末，萬緯物流累計倉儲可租賃面積已達1136萬平。我們通過梳理行業公開資料后發現，萬緯的倉儲面積規模目前排名前列,已進入行業第一梯隊。

（數據來源：各企業財報及官網披露的公開數據、媒體報道。其中，豐樹為截至2021年3月數據；京東、寶灣、順豐、宇培為截至2021年6月數據；萬緯、ESR、安博為截至2021年末數據，普洛斯、京東、嘉民為官網披露的最新數據；新宜為媒體12月媒體報道數據。）

尤為值得一提的是，在萬緯物流的倉網布局中，冷鏈物流的布局占據了十分重要的位置。2017年10月，萬緯并購沈陽、上海2個冷庫項目，正式切入冷鏈物流領域；2018年7月并購太古冷鏈平臺，一舉獲得上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7個冷鏈項目；2019年后，萬緯進一步加大冷鏈布局投資力度。根據萬科2021年年報顯示，報告期內，萬緯在建運營的冷庫數量已有38個，可租賃面積138萬平方米、托盤數133萬托。從入局到行業領先，萬緯用4年時間，實現了冷庫總量領先行業，發展速度更為驚人。

03 精細化頭部客戶服務策略庫內運營增值服務占比增至39%

在日趨成熟的倉網布局的保障下，萬緯獲得了諸多頭部客戶的青睞。

高標倉儲方面，萬緯目前的頭部客戶分布在電商、快遞快運、零售、三方物流和高端制造業（包括新能源、3C電子和整車及零部件等）等行業。

冷鏈倉儲方面，萬緯冷鏈采取的是精細化的頭部客戶服務策略。根據萬緯方面的介紹，公司把客戶行業細分成了商超零售、連鎖餐飲、快消、肉類、薯類、果蔬、乳制品、醫藥8大行業，深耕各行業高質量頭部客戶，里面不乏沃爾瑪、蒙牛、盒馬、中糧、星巴克、肯德基等與生活息息相關的知名品牌，基本做到客戶品牌覆蓋百姓日常生活場景。根據萬科2021年年報顯示，截至2021年底，萬緯冷鏈頭部客戶覆蓋率已經達到70%。

如此高的頭部客戶覆蓋率是如何做到的？根據公開資料分析，萬緯除了倉網布局的優勢，產品力、專業運營能力及品牌綜合實力的表現皆可圈可點。而這幾點正是全國連鎖型的頭部客戶選擇物流服務商的關鍵因素。

具體而言，產品力方面，萬緯表現突出。截至目前，萬緯有7個冷庫獲得LEED認證，其中4個冷庫獲得LEED鉑金級標準認證，3個冷庫獲得LEED金級標準認證；5個高標倉園區獲得中國綠色倉庫綠色三星認證中國綠色建筑評估標準中的最高級別認證。在ESG方面的實踐雖然會增加部分成本，但一定程度上能更好助力拓展國內外優質客戶，尤其國際頭部企業。

運營能力方面，萬緯冷鏈的園區及其庫內運營水平較高。尤為值得一提的事，萬緯物流在2021年布局醫藥物流對其進行運營。2021年初，萬緯攜手國藥集團北京生物制品研究所，68天完成新冠疫苗庫改造，利用科技手段將北京亦莊園區打造成集智能溫控、智能消防、智能安防、自動化設備于一體的智慧疫苗庫。眾所周知，醫藥物流的運營要求和門檻嚴格，需要具備藥品經營許可證、GSP證書、醫藥存儲配送三方服務資質（以北京為例，全北京僅15家企業具備該資質）等資質與準入門檻。萬緯得以對醫藥物流進行運營，可以說是其運營能力的一次有力證明。

品牌綜合實力方面，萬緯深受市場認可。在權威機構國際冷藏庫協會發布的2020全球冷藏倉儲物流商25強榜單中，萬緯是唯一上榜的中國企業。

此外，在服務這些頭部客戶的案例中，萬緯還將倉儲服務延伸到客戶的供應鏈鏈條，比如在服務沃爾瑪的過程中，萬緯由最初的提供基礎倉儲配送服務，到2021年拓展合作了水果產地直采供應鏈業務。這些增值服務無疑為萬緯的競爭力又添新的砝碼。根據萬科2021年年報顯示，全年萬緯冷鏈的年庫內運營增值服務收入占比已達到39%。

04 冷鏈市場有望達萬億規模頭部玩家未來可期

高速發展的冷鏈物流服務、穩步提升的經營效率、已然成熟的倉網布局、日益增多的行業頭部客戶，共同勾勒出萬緯物流的2021。未來，萬緯還將在哪些方面有所動作？

據萬緯有關負責人表示，在冷庫方面，萬緯在不斷總結優秀產品經驗基礎上，未來會繼續加大在ESG實踐方面的投入。目前已經匯編《萬緯綠色冷庫產品底線標準》，確保所有新建冷庫項目達到綠色三星/LEED 金級的設計要求，在設計、施工和運營的全生命周期踐行綠色理念。

未來，萬緯還將繼續推動綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動項目實現近“零碳”目標。

而對于萬緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業內人士估算，國內冷鏈物流市場2022年規模或達5000億，未來預計還有1-2.5倍的增長。面對萬億冷鏈市場，包括萬緯在內行業玩家有著巨大的發展空間。

而政策方面的利好也將繼續推動這一行業的發展。自2021年以來，冷鏈物流行業的政策持續落地。《“十四五”冷鏈物流發展規劃》更是明確提出布局建設 100個左右國家骨干冷鏈物流基地，建設一批產銷冷鏈集配中心，聚焦產地“最先一公里”和城市“最后一公里”，補齊兩端冷鏈物流設施短板。其他相關實施方案與專項規劃也相繼落地。業內人士分析，作為行業內領先企業，萬緯未來有機會可以充分發揮專業運營能力優勢，通過輕重資產等靈活方式，助力參與規劃落地。

與此同時，我們也注意到冷鏈物流市場的行業集中度正在逐步提升，頭部玩家利用倉網布局優勢形成的規模效應、網絡效應將愈加顯著。對于萬緯這樣的頭部玩家來說，這也意味著未來市場占有率將有大幅提升的空間。

由此可見，冷鏈物流正迎來重大的歷史發展機遇，作為頭部玩家的萬緯物流的未來發展值得期待。

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