春節(jié)一過，準備買房的深圳人已經(jīng)在做準備了。

前幾天，就有粉絲問一萬間：

“觀瀾的御景華府和鵬瑞頤璟府選哪個好？”

為了更好的解答粉絲的疑問，一萬間特地去實地踩盤，給他最準確的分析和解答，也給對這兩個“牽手盤”感興趣的購房者一些建議。

實探報告片

區(qū)位置沒有想象中的差

我們先來捋清楚這2個盤的位置關系，方便后續(xù)探討。

一萬間給它們的關系定義是“牽手盤”，距離只有100米左右，屬于業(yè)主下樓散步都能遇上的那種近。

基本上這2個盤是共享學區(qū)、商業(yè)、景觀等資源，所以在配套上，也沒有說誰比誰差了。

以御景華府為例，看看周邊配套。

教育資源有，深圳外國語學校（高中部）、深圳市龍華區(qū)外國語高新校區(qū)（規(guī)劃中）。

交通上規(guī)劃有地鐵 18 號線和 22 號線，未來與深圳市重要的區(qū)域性綜合交通樞紐之一“鷺湖樞紐”、現(xiàn)運營的龍華有軌電車一起，形成四軌交匯。

片區(qū)產業(yè)以智能制造、生物健康為主，還布局了新材料新能源、先進制造業(yè)等領域，目前華潤三九、致君制藥、三一云都、匯川技術等高新企業(yè)均落戶于此。

觀瀾高新園實探觀瀾新盤！相距100米，為什么華為員工選鵬瑞頤璟府不選御景華府？?mp.weixin.qq.com/s/vuk4hBbG66v8i9XXWQpmLQ

去實探之前一萬間先入為主的覺得這2個盤的周邊面貌會比較差。因為樓盤位置在在龍華觀瀾，目前屬于沒有地鐵，沒有商業(yè)的偏遠盤。

但是一萬間去到的時候發(fā)現(xiàn)，其實樓盤位置還好，片區(qū)面貌也湊合，在龍華來說，屬于綜合條件比較好的剛需盤。

距離華為大概5公里，駕車只需要15分鐘，所以據(jù)說鵬瑞頤璟府大部分的客戶是華為員工。

距離五和地鐵站大概8公里，屬于進可承接福田客戶，退可守住的龍華客戶的優(yōu)質地理位置。

百度地圖位置展示

然后是周邊面貌，雖然附近多工業(yè)園，但是畢竟是龍華重點發(fā)展的高新園，2019年觀瀾高新園已納入國家高新園，成為深圳創(chuàng)新驅動核心引擎，周邊的工業(yè)園外立面大部分比較嶄新簡潔。

附近工業(yè)園

對面老住宅商鋪

道路寬闊整潔，特別是鵬瑞頤璟府財大氣粗，樓盤所在一側的街道被建設得很有小資氣息，實探的時候，一萬間不斷地在內心給鵬瑞點贊，真的是憑借一己之力，拉高附近顏值的平均值以及居住幸福感。

不過，雖然位置和周邊面貌比想象中好，但是在目前來說，硬傷也很明顯。

1，居住氛圍不算濃厚，周邊多為工業(yè)園區(qū)，且沒有在售的新房或者二手房，所以現(xiàn)在片區(qū)內缺乏人氣。

2，交通配套方面，目前3公里范圍內暫無地鐵站分布，不過約600米處，設有有軌電車的高新區(qū)東站，乘坐電車，可到達4號線清湖站。

3，商業(yè)配套方面，一萬間實探時候只在旁邊看到一個低矮的小型商超，在地圖搜索，2公里范圍內無大型商超，這里商業(yè)配套更多的依賴是鵬瑞頤璟府的未來建設以及三一云都（鴻榮源運營）自建商業(yè)。

附近小型商超

了解完這些基本配套信息，下面我們一起來看看2樓盤的實探結果。

先來了解基本信息。

鵬瑞頤璟府

處處在彰顯實力

鵬瑞頤璟府是綜合大盤，占地面積非常大，分2期開發(fā)，目前在售的是一期,不過一期很多戶型是朝路邊，噪音肯定是避免不了。

雖然如此，走在路上就發(fā)現(xiàn)鵬瑞頤璟府處處在彰顯大開商的實力。

（實力建筑公司）

（外圍廣告）

（豪華小區(qū)門口）

（整齊外圍街道）

到營銷中心，銷售就說現(xiàn)在房源緊張，只剩下幾個戶型在售，分別是79-89平的三房，以及111平的四房（分橫廳和豎廳2種戶型）。

售戶型圖

銷售還很自信地表示鵬瑞頤璟府的品質和價格，在整個龍華都找不到對手，跟它差不多品質要6萬多的單價，跟它價格差不多的品質沒有他們做得好。

他們客戶不單單是附近華為的員工，甚至有福田的客戶。

隨后銷售帶一萬間去看樣板間，一萬間發(fā)現(xiàn)銷售也不完全是在吹牛，鵬瑞頤璟府的開發(fā)商是開發(fā)過深圳灣1號鵬瑞集團，從服務，到樣板間，到公共活動區(qū)，鵬瑞頤璟府確實花心思了，很抓客戶的心，有種豪宅進軍剛需市場，降維打擊的味道。

首先是營銷中心處是備有嬰兒車和輪椅，方便一家人帶老人孩子看房，這個細節(jié)雖然不突出也算貼心。

然后是營銷中心去樣板間的路上，園林景觀可以做到移步換景的別致，且兩旁設有休息卡座，方便看完樣板間的客戶坐下來，一家討論結果。

樣板間的細節(jié)也把控得很好，廚房冰箱位置大小，臥室衣柜尺寸都有標注。

因為是精裝交付，每個戶型都會標明裝修標準，細節(jié)到衛(wèi)生間的花灑頭的品牌和型號。

另外在樣板間旁邊，還專門設有介紹項目品牌以及項目品質的“博物館”，再次增加客戶的信任度。

一萬間相信，在這樣的細節(jié)、細心的布局下，客戶很難不心動。

在看踩盤結束，走出鵬瑞頤璟府，發(fā)現(xiàn)就在大門對面的商外圍，御景華府打出“低至4字頭”的廣告，搶客戶的心思很明顯。

一萬間問現(xiàn)場銷售，御景華府會不會截流一部分客戶。

銷售滿不在乎的表示：“他們賣不動，沒有可比性?！?/p>

御景華府

不夠努力的小型社區(qū)

御景華府是個小盤，是只有四棟樓組成的小型社區(qū)，雖然有回遷房，但是回遷房的樓棟離商品房有個安全距離，不至于互相打擾。

效果圖，最右側樓棟為回遷房

一萬間在現(xiàn)場看，外觀主題基本已經(jīng)完成，樓體廣告也是顯示“準現(xiàn)樓”。

御景華府銷售一直在強調容積率僅 3.86，戶戶雙陽臺，客廳主陽臺寬度高達 2.4米等，估計是想走“小而精”的路線。

說實話，一萬間也很看好他們的產品戶型，67-112㎡2-4房，能夠滿足不同購房需求，戶型實用率均75%-80%，低總價上車門檻低，很是吸引剛需。

且御景華府小戶型做得不錯，以67平為例子，做到2房2廳，緊湊實用，還帶雙陽臺，干濕分離。

樣板間實拍

另外基本所有樣板間地面會標注玄關、客廳的寬度，增加樣板間的真實感。

也有列出交付標準，不過因為是毛坯交付，略顯簡單。

不過一萬間覺得失望的是點是，御景華府的地勢比在鵬瑞頤璟府高，且容積率低，視野景觀是比鵬瑞頤璟府好的，但是御景華府的樣板間樓層太低，在2樓或者6樓。

樓盤內部的小區(qū)花園還在施工，堆著水泥和磚塊，所以在樣板間是陽臺無論是向下看還是向上看，都是只是看到水泥鋼筋，體現(xiàn)不了景觀優(yōu)勢。

所以御景華府宣傳的大陽臺、雙陽臺、容積率低的亮點，基本沒有通過樣板間在客戶面前體現(xiàn)。

樣板間陽臺視野

而且由于小區(qū)內花園在施工，在去樣板間的路顯得有點臟亂隨意，基本就是木板鋪著草坪綠布延伸到門口。

如果沒有旁邊的鵬瑞頤璟府，估計御景華府能憑借著低總價低首付，地段位置不錯，樣板間不走心也能銷量不錯。

但是目前御景華府很不幸的淪為鵬瑞頤璟府的“陪跑”。

一萬間對于御景華府的看法是，哀其不幸怒其不爭，眼看鵬瑞頤璟府二期又要出來了，估計它更難了。

評價

總的來說在福田、羅湖、坂田、龍華上班500萬左右的預算選鵬瑞頤璟府、御景華府沒有一點毛病。

它們價格相差不大，不過御景華府現(xiàn)在的在售戶型選擇更多，總價和首付更低，而且是現(xiàn)樓。

價格預算高一點的可以選擇鵬瑞頤璟府，不過鵬瑞頤璟府現(xiàn)在剩下的戶型不多。另外準備入市的二期是以大戶型為主的，更多的是適合改善客戶群體。

一萬間問過現(xiàn)場銷售，兩個盤都表示現(xiàn)在沒有什么購房折扣。

PS：如果想投資的話，建議選鵬瑞頤璟府，不過這里片區(qū)的價值兌換至少還需要4年。

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